“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到(dào)了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三(sān)个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负(fù)债率）是不是(shì)行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子dàn)过(guò)于(yú)乐观(guān)的(de)预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避(bì)公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然(rán)就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大(dà)流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社(shè)保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨(bīn)江集团更(gèng)是实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略(lüè)布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物(wù)业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的(de)家(jiā)装家居(jū)领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数据充分说明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度(dù)报告(gào)显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子