饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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