“现(xiàn)在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出(chū)现(xiàn)像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着国央企衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于(yú)激(jī)进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两(liǎng)年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的(de)是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地(dì)、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的(de)几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)有(yǒu)近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物(wù)业(yè)管理、衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数据充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业(yè)，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票(piào)还有金地集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也(yě)成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的(de)行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这(zhè)些固定(dìng)人员成(chéng)本(běn)的(de)年(nián)度增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的(de)定位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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