饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(g人+工念什么 人工念什么姓uī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表人+工念什么 人工念什么姓(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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