导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(预期收益率计算公式 预期收益率是什么suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(ji预期收益率计算公式 预期收益率是什么āng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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