5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(z压在玻璃窗边c，在窗户边chì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú压在玻璃窗边c，在窗户边c)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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