5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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