导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

20斤是几kg 20斤是多少磅　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(20斤是几kg 20斤是多少磅men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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