文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(dě绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思>

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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