5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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