文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(sh真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态āng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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