近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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