导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(宁波慈溪的邮编是多少kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要宁波慈溪的邮编是多少是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn宁波慈溪的邮编是多少)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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