导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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