5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng抓蚯蚓真的能赚钱吗)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(抓蚯蚓真的能赚钱吗zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo抓蚯蚓真的能赚钱吗)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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