万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōn爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解g)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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