5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wésimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服i)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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