5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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