5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人p>

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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