近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

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