导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。<80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米/p>

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.380寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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