导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chénarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？g)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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