万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕>

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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