5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙社日节是什么节日 社日节是农历几月初几头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高(gā社日节是什么节日 社日节是农历几月初几o)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(w社日节是什么节日 社日节是农历几月初几èi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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