OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多宝马和特斯拉哪个档次高重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所宝马和特斯拉哪个档次高好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(宝马和特斯拉哪个档次高yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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