万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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