导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zh饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思ōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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