近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的ng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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