饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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