近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材天津面积多少平方公里料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(天津面积多少平方公里fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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