OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募R比较长的古诗词，比较长的古诗10句EITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园比较长的古诗词，比较长的古诗10句(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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