5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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