近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zh本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句ǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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