万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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