近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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