文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(z快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了hì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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