导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同