OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗)的(de)空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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