导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。昆明市属于几线城市，云南最好三个城市strong>

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。<昆明市属于几线城市，云南最好三个城市/strong>

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。