万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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