5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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