近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分苏修是什么意思，苏修是什么意思(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报苏修是什么意思，苏修是什么意思，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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