拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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