文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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