导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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