文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(r旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容én)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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