近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ght: 24px;'>纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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