5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tó军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我ng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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