文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(q卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些uè)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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