5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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